2017年樓市:謹(jǐn)防調(diào)控目標(biāo)“跑偏”
發(fā)布時(shí)間:2017年01月14日 查看次數(shù):9625
隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺(tái)、落地及紅利的釋放,農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放,相關(guān)投資也將有所增加,進(jìn)而對(duì)沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程,其對(duì)未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度。
高度關(guān)注可能偏離調(diào)控目標(biāo)的這幾種情況:第一,調(diào)整沒(méi)有到位,過(guò)熱仍在繼續(xù);第二,調(diào)整過(guò)速過(guò)猛;第三,調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn);第四,投機(jī)空間轉(zhuǎn)移。
推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化,釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整,促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展,關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制,讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。
2016年中國(guó)樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái),在相對(duì)寬松的政策背景下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期,尤其是2016年初之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖,雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象,但是自7月尤其是8月以來(lái)形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn),以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊,樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調(diào)整出現(xiàn)的過(guò)程。 2017年,樓市將延續(xù)短期調(diào)整,總體將平穩(wěn)回落,但也有不確定性。總體上,本輪樓市調(diào)整將持續(xù)到明年下半年,且呈現(xiàn)空間差異化趨勢(shì)。具體來(lái)看,首先,全國(guó)住房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度下降。銷售價(jià)格增幅將逐步回落,不排除個(gè)別時(shí)間段出現(xiàn)由增幅下降變?yōu)榻^對(duì)下降的情況,其中,一、二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大,三四線城市則進(jìn)一步分化。其次,全國(guó)總體庫(kù)存將進(jìn)一步下降,降幅會(huì)有所收窄,且城市間分化嚴(yán)重,三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。再次,在經(jīng)歷年初的波動(dòng)后,全年房地產(chǎn)投資將保持2%-4%的增長(zhǎng),低于2016年增長(zhǎng)。其中一二線城市增長(zhǎng)更好。全國(guó)商品房新開(kāi)工面積也將會(huì)下降,同時(shí)分化還會(huì)持續(xù),一、二線城市新開(kāi)工面積或?qū)⒃黾?。最后?017年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)與2016年相比會(huì)明顯下降。以下我們分別從華房指數(shù)、基本面、改革紅利和投資投機(jī)轉(zhuǎn)變層面對(duì)未來(lái)一年的樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)。
價(jià)格增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)投資增幅全年較低
在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提之下,未來(lái)一年內(nèi),全國(guó)層面上的房?jī)r(jià)增幅在延續(xù)2016年第四季度短暫調(diào)整,在將于2017年第一季度有較大幅度回落,三季度增幅將出現(xiàn)負(fù)值,此后降幅收窄。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度在經(jīng)歷第一季度的波動(dòng)后,二三季度緩慢回升,2017全年增幅在2%左右,在2016年較低增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯放緩。同時(shí),一線城市的房?jī)r(jià)增速將有所放緩,并存在波動(dòng)調(diào)整的可能,住房開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)有所增加。二線城市的房?jī)r(jià)增速會(huì)相對(duì)平穩(wěn),住房開(kāi)發(fā)投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)較快幅度的回升。
悲觀預(yù)期導(dǎo)致觀望供需下降帶來(lái)市場(chǎng)調(diào)整
從周期上看,本世紀(jì)以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)存在著周期時(shí)間3年左右,上升期1年左右(包括2009年刺激下的上升期)。主要原因是受到政策調(diào)整影響,加上預(yù)期相應(yīng)變化,居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放,投資及投機(jī)也如影隨形,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期上下波動(dòng)。2013年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年,每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果,每次出現(xiàn)的反彈都是市場(chǎng)自動(dòng)反彈(除2009年外);2013年及其以后的調(diào)整是在沒(méi)有任何干預(yù)的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。2015年市場(chǎng)無(wú)力自動(dòng)反彈,是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開(kāi)始轉(zhuǎn)升,2016年可能調(diào)整,到2017年下半年完成。
一個(gè)周期。2017年受政策和預(yù)期影響,剛性和改善性需求將多有觀望并推遲購(gòu)買,企業(yè)也將處于觀望狀態(tài),但由于前期回籠資金較好,短期價(jià)格下降幅度不大。其中,一二線城市真實(shí)需求下降相對(duì)較少,與此同時(shí),由于受到多種因素影響,短期內(nèi)庫(kù)存增加不多,市場(chǎng)供求仍處緊張。三、四線及以下城市,消費(fèi)性需求釋放緩慢,去庫(kù)存壓力依然較大。
從宏觀環(huán)境上看,一方面,宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2017年仍將低于上一年,但已經(jīng)呈現(xiàn)了一些積極的跡象,表明經(jīng)濟(jì)下行壓力在緩解。另一方面,美聯(lián)儲(chǔ)加息和人民幣貶值給房地產(chǎn)、金融與宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn),但也有一些正向影響,總之,宏觀環(huán)境將為2017年樓市平穩(wěn)調(diào)整創(chuàng)造了條件,但也有導(dǎo)致不確定性的因素。
新住需求持續(xù)釋放對(duì)沖樓市下行調(diào)整
制度變革的力度決定樓市調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后。如果沒(méi)有制度變革,潛在需求難以釋放,短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可以延遲和減緩。
2016年8月5日,國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財(cái)政政策的通知(國(guó)發(fā)〔2016〕44號(hào))發(fā)布,明確指出,建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政政策體系,將持有居住證人口納入基本公共服務(wù)保障范圍,創(chuàng)造條件加快實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋;維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán),支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益,促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化,并與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利。
2016年10月30日,國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知中指出,以人的城鎮(zhèn)化為核心,以體制機(jī)制改革為動(dòng)力,緊緊圍繞推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo),深化戶籍制度改革,加快完善財(cái)政、土地、社保等配套政策。提出加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政支持力度并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,建立財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的補(bǔ)助機(jī)制,建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制,將進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系等配套政策與舉措。
隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺(tái)、落地及紅利的釋放,農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放,相關(guān)投資也將有所增加,進(jìn)而對(duì)沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程,其對(duì)未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度。
對(duì)偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注
從全國(guó)來(lái)看,樓市基本面因素決定2016年第二季度應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期,但由于過(guò)度投機(jī)等原因,打亂和推遲樓市調(diào)整的進(jìn)程。但是2016年10月,20余城市針對(duì)投資、投機(jī)需求抑制政策的密集出臺(tái),將使中國(guó)樓市整體上回到短期調(diào)整階段。一、二線熱點(diǎn)城市,隨著對(duì)投資抑制和炒房的嚴(yán)格限制政策陸續(xù)出臺(tái),未來(lái)投資將大幅下降,投機(jī)將持續(xù)沉寂。因此,銷售額將絕對(duì)下降,銷售價(jià)格增幅將下降并在個(gè)別月份處于負(fù)值。
政策與預(yù)期變化將使消費(fèi)需求推遲和減緩,抑制住投資和限制投資將使熱點(diǎn)城市大幅度回落,但是改革紅利釋放的新需求將減緩大幅回落。總體而言,2017年樓市總體平穩(wěn)回落。
但是,我們還須警惕未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。基于歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)的新特點(diǎn),以及本次調(diào)控政策尚有改進(jìn)空間,以下幾種可能偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注。第一,調(diào)整沒(méi)有到位,過(guò)熱仍在繼續(xù)。在本次調(diào)控中,一些城市的政策力度比較有限,沒(méi)有提出切實(shí)的措施來(lái)確保未來(lái)供地需求;一些城市的外地限購(gòu)政策則過(guò)于寬松。尤其重要的是,一些地方政府沒(méi)有對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)采取繞開(kāi)監(jiān)管從供給端和需求端向樓市導(dǎo)入大量資金的行為給予及時(shí)制止和清理。第二,調(diào)整過(guò)速過(guò)猛。由于部分一、二線城市的調(diào)控措施比較密集,媒體輿論陣勢(shì)很大,對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響較大,因此,也有可能使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生重大逆轉(zhuǎn),形成極度悲觀預(yù)期,導(dǎo)致價(jià)格泡沫破裂。第三,調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。由于導(dǎo)致樓市投資與投資的制度根基沒(méi)有消除,加上調(diào)控機(jī)制不健全,地方政府隨時(shí)有可能從投機(jī)的阻擊方轉(zhuǎn)變成投機(jī)的縱容方,開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者和居民也可能伺機(jī)隨時(shí)卷土重來(lái),因此存在調(diào)整逆轉(zhuǎn)的可能性。第四,投機(jī)空間轉(zhuǎn)移。由于資本在股市、債市、樓市間不停流動(dòng),當(dāng)一些城市和區(qū)域限購(gòu)后,不排除這些投機(jī)資本向非限購(gòu)且具有一定投資潛力的周邊及其他城市轉(zhuǎn)移,導(dǎo)致另一些區(qū)域接續(xù)過(guò)熱。
為避免樓市調(diào)整過(guò)猶不及給金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力,需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸,應(yīng)堅(jiān)持“虛實(shí)結(jié)合,主動(dòng)調(diào)控”、“長(zhǎng)短結(jié)合,標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看,逐步完善”、“分城施策,協(xié)同作戰(zhàn)” 等調(diào)控施策原則。第一,密切監(jiān)測(cè)調(diào)控效果,做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。第二,完善“分城施策”,建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。第三,調(diào)整城市間土地供給規(guī)模,完善土地拍賣制度。第四,清查樓市的違規(guī)融資,取消過(guò)熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五,實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策,主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化,釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整,促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展,關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制,讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。未來(lái)需要在四個(gè)方面著手構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。第一,調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)涵,調(diào)整城市化戰(zhàn)略方針,調(diào)整住房發(fā)展定位,完善住房發(fā)展立法。第二,加快相關(guān)制度改革,釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整。改革住房供求制度體系,深化住房基本制度改革,深化建立新型戶籍制度,完善城鎮(zhèn)化的分?jǐn)倷C(jī)制。第三,在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破,鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基。深化土地制度改革,深化金融制度改革,深化財(cái)稅制度改革。第四,健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制,完善樓市調(diào)控的問(wèn)責(zé)機(jī)。建立“領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),部門(mén)分工”的機(jī)制,完善“中央監(jiān)控,地方調(diào)控”的機(jī)制,完善“監(jiān)督考核,獎(jiǎng)懲問(wèn)責(zé)”機(jī)制。